A na parcele stále tráva
Rozebírat, co se pod pojmem squatting skrývá, je tak trochu nošením sov do Athén a dříví do lesa, ale definovat si na začátku výkladu základní terminologii je dobrým zvykem nejen mezi právníky (ve většině zákonů hledejte definice někde mezi § 2 a § 4, s výjimkou například trestního zákoníku, kde se většina zajímavých výkladových ustanovení skrývá mezi § 110 a 139, zřejmě „aby se ta hádanka tak snadno neuhádla,“ jak praví klasik). Squatting je ovšem primárně termínem mimoprávním. Význam tohoto anglicismu tak naleznete spíše v progresivní učebnici sociologie než v české legislativě. Pro naše potřeby budeme squattingu rozumět tak, že jím je obsazování a užívání objektů a pozemků, k němuž squatter nemá „právní titul“. Tedy, i kdyby byl squatter doktorem teologie, neexistuje žádná smlouva ani jiný právní institut, který by mu garantoval právně relevantní oprávnění k užívání takové nemovitosti. Morální nároky squatterů přitom nechme ještě pro chvilku stranou.
„Squatteři nemohou suplovat státní orgány a stavět se do role spasitelů.“
Faktickým předpokladem squattingu bývá (v drtivé většině případů) existence nemovitosti, která není alespoň dočasně svým vlastníkem (osobně nebo prostřednictvím třetí osoby) užívána, neboť do aktivně obývaného rodinného domu se vám ani nejšikovnější squatter nenastěhuje. Většinou. A byť v případě nemovitostí nelze v českém právu mluvit o „věci opuštěné“ nebo „věci ničí“, stávají se nejčastěji cílem squatterů nemovitosti, které navíc nemají zcela vyjasněné vlastnictví. Například je-li nemovitost vlastněná právnickou osobou, která nevyvíjí jakoukoli činnosti, má sídlo v zahraničí a podobně. V případě státem, krajem či obcí vlastněných nemovitostí představuje jistou obdobu této situace stav, kdy objekt nemá jasného „správce“ (oprávněného uživatele, který se má o takovou státem vlastněnou nemovitost starat).
Vraťme se ale ještě o krok zpět. Proč nelze v případě nemovitostí hovořit o věci ničí či věci opuštěné? Protože gros nemovitostí v podobě pozemků je evidováno v katastru nemovitostí České republiky a vlastníkem je ten, kdo je v katastru zapsán. Budovy jsou pak někdy součástí pozemku, jindy mají v katastru nemovitostí vlastní zápis a jsou tak věcí samostatnou. Opět je ale z hlediska jejich vlastnictví rozhodující zápis v katastru nemovitostí. A pokud jde o byty, ty jsou buď součástí budovy, nebo opět samostatnou věcí zapsanou v katastru nemovitostí. Nemůže tak nastat situace, kdy takováto nemovitost nemá vlastníka. A i když je osoba zapsaná v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti mrtvá (což se stává), stále je tu potenciální okruh dědiců nebo v nejhorším případě stát, kterým má taková nemovitost do vlastnictví připadnout. Tím jsme sice výčet možných nemovitostí (jak je zná české právo) nevyčerpali, zbylé typy však nehrají pro účely squattingu významnou roli.
Vlastnictví zavazuje
Nadpis představuje nejen jednu ze základních tezí squattingu, ale též první větu čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod (ve sbírce zákonů ji hledejte pod č. 2/1993 Sb.). Dotčené ustanovení dále pokračuje: „Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ Jak to v právu bývá, význam této proklamace není bez dalšího jednoznačný. Co nám k ní sděluje Ústavní soud, jako nejvyšší vykladač právních norem? „… vlastnictví neznamená absolutní svobodu vlastníka při výkonu jednotlivých oprávnění tvořících obsah vlastnického práva, nýbrž že na ústavní úrovni jsou připuštěna jeho omezení, a to zákonem a z důvodu ochrany práv druhých (včetně práva vlastnického) či ochrany veřejného zájmu. I tato omezení vlastnického práva však musí dostát požadavkům principu proporcionality.“
Jinými slovy, o svůj majetek musí vlastník vždy (takřka bez výjimky) pečovat tak, aby ostatním neškodil. Například jej udržovat ve stavu, který nepředstavuje pro druhé nebezpečí. Znamená to zároveň, že pokud tak vlastník nečiní, může se držby (právnickou hantýrku laskavý čtenář omluví) či dokonce vlastnictví majetku chopit někdo jiný? Bohužel nikoli. Nepečuje-li vlastník o svou nemovitost, má člověk tím postižený možnost obracet se na stavební úřad či soud a žádat, ať vlastníku uloží potřebné povinnosti příkazem, ať vlastními prostředky uvede nemovitost do bezpečného stavu (včetně případné demolice) na účet vlastníka nebo nemovitost v krajním případě vyvlastní. Chopit se svépomocného řešení takové situace ale zásadně nelze. Soudy to formulují lapidárně: „Squatteři (…) nemohou suplovat státní orgány (…) a stavět se do role spasitelů.“
Důsledky a následky
Co čeká squattera, který se nastěhuje do cizí nemovitosti? Jak už to bývá, záleží na okolnostech. Předně, obsazení cizí nemovitosti je vždy takzvaným deliktem soukromoprávním. Kdo se jej dopustí, odpovídá vlastníku nemovitosti (a potenciálně rovněž dalším osobám) za vzniklou škodu včetně ušlého zisku a musí vlastníku vydat bezdůvodné obohacení. Z toho plyne, že pokud vlastník skutečně nemovitost neužívá a squatter po sobě škody nezanechá, těžko se vlastník nějaké náhrady škody domůže. S náhradou bezdůvodného obohacení to už tak jednoduché není. Ta bude v zásadě spočívat zejména v tom, že squatter užívá cizí nemovitost, aniž by za to jejímu vlastníku poskytl nějakou protihodnotu. Výše bezdůvodného obohacení tak vyplývá zejména ze stavu nemovitosti a dalších relevantních okolností (například její polohy) a bude určena například podle částky (ceny, nájemného, a tak podobně), kterou by squatter musel platit, kdyby si takovou nemovitost pronajal či jinak obstaral na volném trhu. Je-li squatterů více, jsou povinni škodu i bezdůvodné obohacení nahradit společně (a nerozdílně). Samozřejmě je obvykle po ruce několik právnických triků, jako je korektiv dobrých mravů, kterými lze takové náhrady přinejmenším ponížit.
Zranění policisty (tj. úřední osoby) otevírá novou paletu trestných činů, se kterými je možné vyklizené squattery následně konfrontovat.
Tím hlavním strašákem ale pro slušného squattera, jehož cílem není devastace cizí nemovitosti, je hlavně možný postih veřejnoprávní. Kromě bohaté palety přestupků (které s existencí registru přestupků mohou nyní znamenat skutečné nepříjemnosti) jsou zde dvě skutkové podstaty trestných činů, které se squattingem přímo souvisí: neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru dle § 208 trestního zákoníku a neoprávněné užívání cizí věci podle § 207 téhož zákona. Z možné trestněprávní kvalifikace squattingu samozřejmě vyplývají i zásahy policie, kterými zejména v poslední době většina mediálně zajímavých squatů končí. Není tajemstvím, že policie nemá vyklízení squatterů v přílišné oblibě, a o to drsnější její zásahy v takových případech bývají. Prostorové podmínky průměrného squatu, obvyklá vyšší koncentrace lidí uvnitř i okolo a pozornost ze strany médií navíc znamenají pro všechny zúčastněné vysokou míru stresu. A stres pak zvyšuje i pravděpodobnost pochybení, zranění a následné lítosti na straně všech zúčastněných. A nikoli pouze kvůli zraněným kamarádům. Zraněný policista (tj. úřední osoba) otevírá novou paletu trestných činů, se kterými je možné vyklizené squattery následně konfrontovat. A sazby za takové trestné činy postižené rozhodně nepotěší.
Neodbíhejme ale od merita věci. Jelikož squatteři zaměřují své aktivity zejména na domy, je pravděpodobnější jejich stíhání pro trestný čin dle § 208 trestního zákoníku. Asi je zbytečné dodávat, že jde oproti prostému neoprávněnému užívání cizí věci o trestný čin s potenciálně přísnější sazbou. Bude-li o skupině squatterů možno v daném případě uvažovat jako o „organizované skupině“ (viz § 129 trestního zákoníku), hrozí jejím členům trest odnětí svobody na 6 měsíců až 5 let. Pochopitelně zde mohou být okolnosti přitěžující i polehčující, ale prvopachatelům i v takovém případě hrozí fakticky nejvýše podmínka a ve hře jsou i přes hraniční sazbu možného trestu odnětí svobody takzvané odklony (při horní sazbě trestu odnětí svobody do 5 let včetně i podmíněné zastavení trestního stíhání dle § 307 trestního řádu).
Judikát Ústavního soudu z procesu se squattery z Cibulky se projevuje nezvyklou měrou pochopení pro squatting jako společenský fenomén.
Jak pravděpodobný ale vůbec je postih squattingu podle norem trestního práva? Jak se ukázalo již při procesu se squattery z Cibulky, záleží na okolnostech a kreativitě soudů. Ústavní soud při svém rozhodování akcentoval mimořádně důležitou zásadu trestního práva, která přitom často zůstává jen na papíře: „Při zvažování, zda aplikovat princip subsidiarity trestní represe, se obecné soudy musí zaměřit na existenci a možnost efektivního použití jiných prostředků k dosažení sledovaného legitimního cíle. Pokud princip subsidiarity trestní represe neaplikují a shledají, že je již nutný trestní postih, musí konkrétně odůvodnit, proč podle jejich názoru takové prostředky k dispozici nebyly a proč neexistovala jiná možnost než trestní postih stěžovatele.“ Prostou lidskou řečí, trestní právo se nemá používat tam, kde to není vysloveně třeba. K tomu ale Ústavní soud formuloval i mnohem konkrétnější poznámky, které se mohou každému squatteru před soudem hodit: „Měly se (to jest obecné soudy) ale také v mnohem větší míře soustředit na reálnou závažnost důsledků nevyklizení squatu Cibulka. Z rozhodnutí obecných soudů totiž neplyne, zda stěžovatel a zbylí squatteři bránili realizaci určitých konkrétních plánů vlastníka usedlosti Cibulka a zda v souvislosti s právy vlastníka vznikla jistá akutní situace, řešitelná pouze policejním zásahem a trestním postihem stěžovatele. Ústavní soud z odůvodnění všech tří rozhodnutí nezjistil, z jakých specifických důvodů bylo jednání stěžovatele a zbylých squatterů v tomto ohledu tak škodlivé, jak obecné soudy tvrdí. Z rozhodnutí obecných soudů také podle Ústavního soudu není zjevné, že samotná délka užívání squatu po dobu 36 dnů po uplynutí výpovědní doby vedla k následkům pro vlastnictví squatu natolik závažným, že vyžadovaly trestněprávní postih stěžovatele. Vzhledem k tomu, že se stěžovatel dopustil pouze ,protiprávního užívání‘ usedlosti Cibulka jako jednání nižší intenzity ve smyslu § 208 trestního zákoníku, měly obecné soudy mnohem více vzít na zřetel a objasnit související okolnosti užívání tohoto squatu.“ Budete-li hledat judikát celý, naleznete jej pod spisovou značkou II. ÚS 3080/16 a jeho přečtení lze jen odporučit. Nejenže nastavuje určité hranice pro postup orgánů činných v trestním řízení ve věci squattingu, ale projevuje se nezvyklou měrou pochopení pro squatting jako společenský fenomén, aniž by přitom vyzníval populisticky.
Co tentokrát závěrem?
Nezbývá než přiznat, že téma jsme ani tentokrát rozhodně nevyčerpali. Mohli bychom dlouze diskutovat o zahraničních právních úpravách, úpravě institutu vydržení vlastnického práva anebo možnosti promlčení vlastnického práva (takzvaně de lege ferenda, protože tuto možnost naše právo nezná). K tématu squattingu se tak budeme muset v našem seriálu brzy opět vrátit.
